Tác động điều tiết cung cầu bất động sản đô thị phần 1

Khoa học kỹ thuật phát triển, tính chuyên môn hóa trong lao động phát triển cao hơn, các khu đô thị ra đời. Dân số tăng tạo áp lực lên nhu cầu đất đai, dẫn tới nhiều vùng rộng lớn đất từ nông nghiệp chuyển thành mục đích sử dụng đô thị. Tại hầu hết các nước châu Á, tổng số đất đai phát triển đô thị luôn luôn thiếu hụt so với nhu cầu. Để phát triển đô thị bền vững, cần điều tiết tốt nguồn cung - cầu bất động sản.
>>> Chung cư 99 trần bình mở bán sẽ làm tăng nguồn cung thị trường BĐS phân khúc cao cấp
Quy hoạch xây dựng đô thị là môn khoa học tổng hợp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế - đô thị, trong đó có phát triển nhà ở và quản lý bất động sản. Bất động sản đô thị dạng sơ cấp phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch các khu đô thị. Nhà nước thông qua quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tác động tới thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở. Quy hoạch nhà ở, một trong những công cụ chủ yếu của quản lý bất động sản đô thị được nói lần đầu tiên trong Luật nhà ở nhưng còn sơ sài năm 2005. Từ năm 1960 - 1980 Nhà nước giữ độc quyền bao cấp về nhà ở, cuối những năm 1980, Nhà nước không cung cấp nhà ở nữa và có các chính sách khuyến khích nhân dân tự xây dựng. Năm 1992, Chính phủ ban hành Quyết định 118/TTg bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, đưa tiền nhà ở vào tiền lương. Cùng với chính sách xóa bỏ bao cấp về nhà ở, Nhà nước triển khai bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước góp phần tạo nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở và thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng khác nhau nhất là đối với các đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và các đối tượng xã hội như: lực lượng vũ trang, sinh viên, người có công với cách mạng… Khi chưa có quy hoạch nhà ở, Nhà nước ban hành các Quyết định định hướng phát triển nhà ở. Tới năm 2006, nhằm mục tiêu quản lý phát triển đô thị bền vững, trong đó có bất động sản. Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản, đối tượng điều tiết là bất động sản đô thị, trong đó chủ yếu là nhà ở, đất ở. Trên thực tế, phát triển bất động sản đô thị vẫn còn bị động, chưa phát huy được tiềm năng vốn có. Sự biến động thất thường của giá trị bất động sản trong những năm qua có thời điểm tác động xấu tới nền kinh tế và hoạt động sản xuất, đặc biệt chưa đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người lao động, gây khó khăn cho công tác quản lý đô thị. Việc quản lý, điều tiết bất động sản còn nhiều thiếu sót, liên quan đến công tác quy hoạch, dự báo của nền kinh tế, trong đó có quản lý bất động sản đô thị. Việc quy hoạch ồ ạt các khu đô thị đã dẫn tới nguồn tăng cung không hợp lý gây dư thừa lớn, hàng hóa bất động sản không bán được, giá trị suy giảm gây khó khăn cho nền kinh tế. Tại Hà Nội, theo tính toán cho mục tiêu phát triển nhà ở đến năm 2020, cần phát triển thêm 60 triệu m2 nhà ở, bao gồm cả nhà ở do dân tự xây (chiếm khoảng 70%). Tuy nhiên, diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư là hơn 82 triệu m2 (khoảng 520.695 căn, trong khi khu vực đô thị của Hà Nội hiện nay khoảng 733.000 hộ). Tại thành phố Hồ Chí Minh số liệu này là 65,7 triệu m2 so với diện tích nhà ở đã giao chủ đầu tư là 80 triệu m2 (khoảng 572.422 căn, trong khi số hộ gia đình khu vực đô thị của thành phố hiện nay là 1,5 triệu hộ). Hiện nay, trong cả nước đang triển khai trên 2.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m2 nhà ở. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2003 đến 9/2008 đã có 445 dự án nhà ở được giao đất với diện tích 3.985 ha. Thành phố Hà Nội từ năm 1999 đến nay đã và đang triển khai 164 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích đất là 1.572 ha. Tình hình đóng băng thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2009 đến nay (khủng hoảng thừa) do nhiều nguyên nhân, nhưng một phần rất lớn trong một thời gian dài phát triển dự án các khu đô thị mới, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp và các loại đất chuyên dùng khác sang đất ở tràn lan, quy hoạch không sát thực tế, chỉ quan tâm tới lợi ích kinh tế (tăng trưởng nóng) mà không tính tới quan hệ cung - cầu trong lĩnh vực bất động sản đô thị và các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Nắm vững và hiểu rõ lý thuyết quan hệ cung - cầu bất động sản là vấn đề quan trọng, đóng góp cơ sở lý luận cho các nhà hoạch định chinh sách trong lĩnh vực quản lý và phát triển đô thị.

>>> Tổng hợp tin tức dự án quan trọng